“Con la crisis sanitaria se adelanta el reloj inmobiliario (a las 3 serán las 6) y daremos un salto más acelerado hacia la fase de contracción”
La crisis derivada de la pandemia provocará una mayor dificultad en el acceso a la vivienda si se cumplen los peores pronósticos en la previsión de la caída del PIB (un 15% en el peor de los casos). Según ha explicado el profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade, Joan Carles Amaro, en el escenario más pesimista, se prevé la peor recesión desde el crack del 29 provocando un disparo de la tasa de paro y una “recuperación más lenta que podría alargarse hasta 2023”. “Esto impactará directamente sobre la renta disponible de las familias, que no sube al mismo ritmo que los precios de la vivienda”, ha advertido.
Amaro ha explicado que un ciclo inmobiliario se compone de cuatro fases: desaceleración, contracción, estabilización y expansión. Los recientes datos del mercado inmobiliario en el escenario pre-Covid apuntaban ya a un decrecimiento de la demanda de la vivienda colocando a España en la fase de desaceleración. “Con la crisis sanitaria se adelanta el reloj inmobiliario (a las 3 serán las 6) y daremos un salto más acelerado hacia la fase de contracción”, ha afirmado.
En relación a la anterior recesión, el profesor no ve viable que se repitan los mismos parámetros. En aquel momento “se produjo una demanda descontrolada y unos precios irracionales. Había mucha financiación y el demandante pagaba con independencia de lo que se le pedía”. En cambio, señala que “a día de hoy el hecho de no concederse créditos actúa de freno para que los precios no se disparen y se produzca otra burbuja inmobiliaria”. “Los precios son muy sensibles a la oferta y ésta no es fácil que cambie a corto plazo”, ha recordado.
En el tono más optimista, señala que “los tipos de interés están en mínimos históricos y estamos entrando en una zona de caída de precios”, lo que puede suponer un “brote verde” para el sector inmobiliario.
Ligera tendencia a la descentralización de la primera residencia
La crisis no afectará de la misma manera a todos los sectores de la vivienda. En este sentido, considera que es erróneo hablar de un solo mercado del “ladrillo”, ya que su evolución suele ser muy local y muy dependiente de las variables de oferta y de demanda de cada zona y de cada tipología de vivienda.
Por ejemplo, según ha comentado el profesor, “el sector de las residencias de tercera edad no será el mejor parado”. No siendo así en el caso del mercado residencial individual, en el que afirma que “la primera residencia es más estable que la segunda tanto en su rendimiento, como en su demanda al tratarse de una necesidad vital”. En este sentido, apunta a una ligera tendencia a la descentralización, buscando municipios bien comunicados, con servicios y buena calidad residencial, que serán una alternativa a las grandes ciudades. Aunque matiza que “será un proceso lento porque hay un público, urbanita, muy acostumbrado a las ventajas de las capitales”.
La vivienda de primer acceso es una necesidad vital. Pese a ello, considera que “la demanda potencial puede que no sufra grandes cambios, pero sí la demanda solvente”, ya que cuenta con un comprador que se resiente más con los vaivenes de la economía (población joven y familias monoparentales).
En cuanto a la vivienda de mejora, el profesor cree que “después del confinamiento nos pensaremos más la calidad residencial”, pero es un mercado que también “depende mucho de la incertidumbre de la economía, por lo que se pospondrá la decisión de compra”, ha argumentado. Del mismo modo que ocurrirá con la adquisición de la vivienda vacacional.
Valor refugio para inversores
En relación a los inmuebles como producto de inversión, Amaro ha señalado que “puede verse beneficiado por la mala evolución de otras alternativas, como la renta variable o la renta fija, así como por la bajada de precios. En este sentido, asegura que “el sector inmobiliario es un valor refugio porque la volatilidad del valor es menor”.
Por último, ha comentado que el sector del retail es uno de los mercados más volátiles: “Al haber estado las tiendas cerradas y haber aumentado la compra online, es posible que algunos negocios cierren”. Por otro lado, otros sectores como el hotelero, “tendrán que adaptarse a las necesidades de inversión para readaptar los locales a las medidas de seguridad de las autoridades sanitarias, lo que conllevará una caída de precios”, ha concluido.
