No todos están sufriendo la crisis por igual. Hay ciertos sectores empresariales, especialmente los jurídicos, que están sacando buenos réditos de la situación a la que se ven obligados aquellos que fueron imprudentes o no conocían los riesgos de una volatilidad económica que parecía muy lejana. Hoy queremos conocer uno de estos sectores, el de las subastas. Manuel González es el director general de www.subastafacil.com y nos habla desde el ámbito estrictamente profesional, habiendo conocido también la cara más amarga del sistema.
“Desde el momento en que se corta el crédito y la gente no puede acceder a la financiación, se da pie a una parálisis. Si el dinero no se mueve y los que quieren compran no tienen crédito, todo se estanca, este es el problema”
“Si en su momento hubo personas que optaron por buscar créditos que les hipotecaron hasta en un 120% del valor que les decía, ahora no se puede pretender que sea el Estado el que salga al rescate”
“Cuando hubo beneficios los empresarios del ladrillo lógicamente no los repartieron ni se acordaron de que habría periodos de vacas flacas. Ahora creo que tienen que asumir la situación que todos estamos sufriendo”
¿Cómo alguien como usted se metió en un terreno que no conocía de nada?
Fue hace seis años, en el 2003. Me vi obligado a defender mi patrimonio en una ejecución judicial y a raíz de esta experiencia, conocí de primera mano la necesidad que tienen los ejecutados de tener a alguien quien los apoye. Pero también percibí las altas rentabilidades que obtienen aquellos que trabajan en el sector de las subastas judiciales.
Tal y como lo cuenta, parece que fue importante.
Creo sinceramente que esta experiencia marcó mi vida. A partir de aquí, fue cuando decidí crear www.subastafacil.com y www.podemosayudarle.com
Ahora debe usted tener mucho trabajo. ¿Quién cree que debe pagar la factura de todos los excesos cometidos en la llamada burbuja inmobiliaria?
Pues quienes sean responsables, por supuesto. Si en su momento hubo personas que tuvieron la coherencia de no meterse en el juego de la burbuja inmobiliaria y otras optaron por buscar créditos que les hipotecaron hasta en un 120% del valor que les decía, ahora no se puede pretender que sea el Estado el que salga al rescate. Cuando hubo beneficios los empresarios del ladrillo lógicamente no los repartieron ni se acordaron de que habría periodos de vacas flacas. Ahora creo que tienen que asumir la situación que todos estamos sufriendo.
Y obviamente, en el terreno en el que se mueve, ahora tendrá mucho trabajo.
Desde el momento en que se corta el crédito y la gente no puede acceder a la financiación para la compra de su vivienda, se da pie a una parálisis. Si el dinero no se mueve y los que quieren compran no tienen crédito, todo se estanca, este es el problema. Y como consecuencia de ello, nos lleva a incumplimientos de pagos y procedimientos de ejecución. Algo que sobre todo estamos viendo se da en Madrid, Barcelona y Valencia, seguido de Andalucía, lugares en los que se están dando un sinfín de incumplimientos de pago. Y por lo tanto, también subastas, claro está.
Tenemos quizá muchas ideas preconcebidas sobre el tema. ¿Cómo funciona exactamente un procedimiento de este tipo?
En lo que a una subasta judicial se refiere, el proceso es simple: el bien en cuestión, sea inmueble, como una casa o una finca, un garaje o lo que sea, sale a pública subasta cuando se ha producido un incumplimiento de pago. Quien sea capaz de dar más dinero, se lo queda.
¿Y aquel que hasta el momento ha sido propietario no puede hacer nada?
Bien, mucha gente desconoce que incluso cuando ya es fehaciente la subasta, se tiene el derecho de pagar la deuda contraída, de modo que el procedimiento se bloquea y queda anulado todo el proceso. En el caso de que se inicie la puja y no exista concurrencia, es decir nadie que puje por el bien en cuestión, el banco se queda con la vivienda pero puede seguir reclamando parte de la deuda que se ha contraído indefinidamente.
¿Y son los mismos particulares los que ofrecen sus pisos en subastas o lo hacen las entidades bancarias ante el incumplimiento de pagos?
Normalmente es la entidad la que lo ofrece. Sin embargo yo creo que la subasta debería ser el último recurso.
Ya. Habría que encontrar otros métodos.
Sí. Hay que buscar fórmulas alternativas y previas, como es por ejemplo que el propietario ponga su casa en venta de manera voluntaria antes de que se produzca la subasta. O también se puede entregar en pago del total de la deuda. Aquí se trata de solucionar el problema, y no de darle la espalda, como pasa con mucha gente, que no buscan otros procedimientos que les podrían beneficiar.
Coloquémonos en la otra banda, en el que tiene la posibilidad de adquirir un bien por subasta. ¿Cualquier persona puede acceder a este mercado?
El requisito fundamental para acceder a una subasta es tener el 30% del importe del precio de salida del inmueble. Esto obliga a quien quiera pujar a ingresarlo en la entidad bancaria que tiene asignada el juzgado justo antes de la puja.
Bien. Ya lo tenemos ingresado.
En el caso de ser el adjudicatario, es decir, una vez nos hemos hecho con el bien inmueble en la subasta, tendremos 20 días para pagar el resto del precio. Lo mejor es tener el dinero contante y sonante, es decir, al contado, para pagarlo.
Pero habrá otras opciones.
Sí, claro, también se puede constituir hipoteca. El caso es que una vez satisfecho todo el importe se solicita en el Juzgado el documento que nos acredita como nuevos propietarios. Este documento se denomina “Auto de Adjudicación", y con él ya podremos inscribir a nuestro nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad.
Y a partir de aquí, ¿cuándo podemos ejercer nuestros derechos sobre el bien que hemos comprado?
Pues cuando quiera. El inmueble ya es suyo, y por lo tanto, una vez que se es el nuevo propietario de la vivienda, se tiene pleno poder sobre ella para venderlo o alquilarlo al precio que se estime oportuno. El resultado final es exactamente igual que una compraventa como cualquier otra, sólo que cambia el procedimiento de adquisición.
¿Qué ventajas tiene el mercado de la subasta frente al convencional?
El precio, sin duda alguna.
Ahora que hemos llegado al final del proceso, volvamos al principio. Según su experiencia, y ante casos dramáticos que sin duda se le deben plantear, ¿qué es lo mejor para el ciudadano medio? ¿Comprar o alquilar?
Bien, creo que tanto en un caso como en otro depende de la situación personal de cada uno de nosotros y la del mercado. Sin embargo, hay factores en los que creo que debería imperar el sentido común, aunque la situación social, económica o nuestro propio entorno nos indiquen lo contrario. Creo de entrada que no debiéramos plantearnos comprar aquello que no podamos pagar en 15 años.
Es difícil salir de un sistema que no ofrece muchas alternativas.
Pero no podemos convertirnos en esclavos del sistema. Comprar un pisito con 30 años y constituir una hipoteca por 40 más hace que, si todo va sobre lo previsto, se termine de pagar cuando la joven pareja tenga ya 70 años. Y esto no es lógico.
¿Propone alguna solución?
Deberíamos analizar siempre el criterio de rentabilidad. Es decir, en caso de que nos interese alquilárselo a una tercera persona, que al menos la renta nos permita cubrir las cuotas hipotecarias, gastos asociados y períodos en los que el inmueble no se encuentre ocupado.
Usted, entonces, se plantearía alquilar.
Sí, yo apuesto por el alquiler pero con opción a compra y con posibilidad de ceder la opción de compra a un tercero. Esta fórmula te permite disfrutar de las ventajas del alquiler y disfrutar también de las ventajas de ganar dinero en caso de transmitir la propiedad a un tercero si el precio sigue subiendo. Si el precio baja, no tendrás riesgos.
