Hoy entrevistamos al fundador de una compañía a caballo entre Barcelona y China, especializada en las inversiones inmobiliarias internacionales. Oriol Molas nos cuenta cómo afecta la actual crisis a sus expectativas de negocio.
“Tenemos un fondo que compra activos interesantes para los inversores internacionales, les añadimos valor y los ponemos en el mercado otra vez”
“Hemos ampliado nuestro espectro de inversiones para evitar riesgos tales como que España cambie las leyes”
“Con el confinamiento, todo lo que tiene que ver con invertir internacionalmente, o viajar al extranjero, está parado. Sin embargo, muchos clientes siguen prospectando, buscando y preguntando. Nos dicen que, una vez puedan viajar, comprarán”
“En la bolsa, por ejemplo, hay riesgo. Es posible que algunas de esas empresas tan baratas en las que se invierte estén mal desde antes de la crisis y no se recuperen”
“Tendremos el agravante de que España solo podrá hacer lo que le permita Europa”
“Si se emiten los coronabonos, se logrará la financiación necesaria para ayudar a las empresas y el empleo. La caída quizás no será tan grande”
“Algunos colaboradores en China fueron confinados 15 días por haber pasado en tren por una zona infectada”
Usted lleva diez años construyéndose una sólida reputación como asesor de inversores internacionales. Anticipó que China sería un país interesante y ahora ayuda a adquirir inmuebles aquí…
Todo tiene que ver con que uno de los supuestos legales para la obtención de la residencia en España es el de la inversión inmobiliaria. Digamos que hay diversos tipos de inversores. Está el que busca hacer negocios, pero no está muy interesado en la residencia, y está el que le da mucha importancia a esto último. En países asiáticos, donde tienen dificultades para obtener visados, esto es una clave.
Se refiere a visados de viaje y también de residencia.
Así es. En este segmento existe una gran demanda de residencia y de pasaportes en otros países. Para estas personas, la inversión inmobiliaria es una muy buena solución. Además, hay que entender que en sus países la seguridad jurídica es la que es y que a ellos mismos les interesa muchísimo poder diversificar sus riesgos.
Con la intención de ayudarlos fundó usted su compañía en 2017. ¿Cuál ha sido la evolución hasta ahora?
Nosotros comenzamos a madurar la idea con la Ley de 2013, que regulaba la residencia en España, aunque ya veníamos dando servicio a clientes internacionales. A veces nos encontrábamos con que algunos de los clientes que querían realizar inversión inmobiliaria tenían dificultades…
¿De qué tipo?
Normalmente la inversión internacional busca que los plazos estén muy bien establecidos y, en aquellos momentos, muchos de los activos estaban en manos de bancos, así que en ocasiones era muy complicado ponerse en contacto con los propietarios y asegurar los plazos que exigían los clientes. Tuvimos que montar un fondo junto a otros dos socios para resolverlo.
¿Y cuál es su misión?
El fondo, llamado Summit, compra los activos que nosotros consideramos que pueden ser interesantes para los inversores internacionales, les añadimos valor y los ponemos en el mercado otra vez, pero enfocándolos básicamente al inversor internacional. No compramos ningún activo que no veamos que pueda tener una salida clara en este segmento.
Pero, a su vez, esto tiene una ventaja. Y es que cuando lo ponemos en el mercado, el activo está limpio de cargas y no tenemos ya ningún problema de los que anteriores. Además, al darle más valor añadido al activo, el cliente lo encuentra ventajoso.
Por lo que dice, ustedes buscan inmuebles interesantes, los reforman y los venden a clientes internacionales. Incluso si, en origen, pertenecen a pequeños propietarios.
Así es. Nosotros tenemos muchos clientes. Algunos compran 10 activos, otros compran edificios enteros, y hay algunos que quieren solamente un local en el centro de Barcelona que les rinda un 4 o 5% anual. Nosotros podemos atender a todos estos clientes, pequeños o mayores. Y no solo con activos españoles. Desde 2018 también hemos integrado activos de Grecia en nuestra cartera.
Así que diversifican.
Estamos invirtiendo ya en Grecia. Hemos comprado dos edificios allí y estamos con dos proyectos más, también muy interesantes. Y comenzamos a trabajar en Portugal. Hemos ampliado el espectro para evitar riesgos tales como que España cambie las leyes, por ejemplo.
Algunos aventuran que el sector inmobiliario sufrirá un cambio de paradigma una vez se levante el confinamiento… ¿Ustedes están viendo si la actual crisis afecta a sus clientes?
Claro, ahora mismo está todo parado, porque el mundo entero -o una tercera parte- está confinado. Todo lo que tiene que ver con hacer inversiones, especialmente internacionales, o lo que sea viajar al extranjero, está parado. Sin embargo, vemos que la gente sigue haciendo prospección, sigue buscando y preguntando. Muchos nos dicen que, una vez puedan viajar, comprarán. Así pues, todo depende de que el mundo se reactive y que se pueda volver a viajar como antes del confinamiento.
Por otro lado, hay mucha gente que está tratando de hacer previsiones sobre lo que ha pasado o lo que pasará. Nosotros vemos que aquí está todo parado tanto desde la oferta como desde la demanda. Y el problema, creo, es que en España se hacen siempre los deberes un poco peor que en el resto de los países.
¿Por qué lo dice?
Bueno, hay que pensar que España está en peor situación que los demás vecinos, porque es un país endeudado e importador neto, y eso significa que necesita financiación exterior. Cuando todo está parado, la situación es mucho peor. Así pues, es un país más ligado de manos que los países de su entorno, con lo que es posible que los efectos de la crisis aquí sean superiores y que, a nivel local, todo tienda a empeorar. Pero eso, a su vez, generará oportunidades.
¿De qué tipo?
Si en los países vecinos los efectos de la crisis no son tan negativos, es probable que la inversión vuelva. Tal vez no lo haga en los próximos dos meses, pero sí de cara a 2021. Puede ser que caigamos un poco más que el resto, pero como habrá oportunidades, quizás atraeremos a más inversiones hacia aquí.
Esta situación dibuja una especie de esquema en dientes de sierra. Hay quien se aprovecha del mercado bajo para comprar y vende cuando el mercado está caro.
Exacto. Aquí la gran duda aparece cuando un activo baja mucho. Porque no sabes si lo que había era un problema estructural y la crisis simplemente ha acabado de rematarlo. En la bolsa, por ejemplo, ahora mismo hay riesgo. Yo no soy experto y no invierto, pero hay mucha gente que dice que, “como ha bajado un 70%, vale la pena invertir”. Y, cuidado, es posible que algunas de esas empresas en las que se invierte estuvieran mal desde antes de la crisis y no se recuperen.
Seguro que aparentaban estar bien, a pesar de estar mal.
Quizás eran empresas muy endeudadas, con estructuras de gasto muy elevadas y que encima no han podido rebajar costes durante la crisis. Estas, aunque tengan mucho renombre, no saldrán bien paradas. Es algo que ya ha sucedido anteriormente. Pero tendremos el agravante de que España solo podrá hacer lo que le permita Europa. Si se emiten los famosos coronabonos de los que tanto se habla, y España puede lograr la financiación necesaria para ayudar a las empresas y asegurar que no se destruya el empleo, la caída quizás no será tan grande. Pero si no se consigue, lo pasaremos peor que el resto.
Malos augurios. Usted que tiene tanto contacto con China, ¿qué le dicen sus clientes de allí acerca de cómo se gestiona la crisis en Occidente? ¿Qué prevén?
Ciertamente. Nosotros en enero ya comenzamos a ver los efectos de la crisis, porque muchos de nuestros clientes comenzaron a cancelar los viajes hacia aquí. Allí el confinamiento fue mucho más duro que aquí. Tengo algunos colaboradores que por el simple hecho de haber pasado en tren por una zona infectada fueron confinados 15 días en una habitación de hotel en donde les daban la comida y no los dejaban salir. Y todo porque habían visto en el registro de su tarjeta SIM que habían pasado por una zona infectada.
Caramba.
El control que China ejerce sobre la población, aunque sean muchísimos más, es muy estricto y el confinamiento fue muy severo, en comparación con lo que se ha hecho aquí. La mayoría de los mensajes que nos envían ahora mismo son de dos tipos: uno es “tenemos mascarillas y si queréis os las podemos mandar”, es decir, nos envían producto. El otro es el soporte. Ellos tienen mucho interés, una vez se solucione todo, en venir hacia aquí y seguir con los intercambios. Pero es obvio que uno de los grandes atractivos de España para ellos era el sistema sanitario, que es muy bueno. Y no sé cómo va a afectar a esto la mala gestión de la crisis.
Pero los sanitarios están respondiendo como héroes…
Sin duda. No es un problema tanto de los profesionales, como de no haber comprado los tests a tiempo. Corea del Sur los adquirió y los utilizó masivamente desde el primer momento. No sé si eso puede mancillar la imagen del sistema sanitario español de cara al mercado chino. Pero también es cierto que ellos tienen visiones a largo plazo y espero que no afecte mucho.
¿Todo el negocio que ustedes realizan está orientado a la inversión inmobiliaria o también la hay productiva?
Tenemos entre nuestros clientes a ambos tipos. En Asia siempre ha habido mucho interés en España y, especialmente, en Barcelona, por una cuestión de ubicación. A los inversores de Sudamérica les suele interesar más Madrid.
En Barcelona tenemos también a muchas empresas de fuera que vienen por el estilo de vida. Un cliente nuestro, norteamericano que vende por Internet, decidió montar la estructura de su compañía en Barcelona. Comenzó como startup en Estados Unidos y ahora tiene a más de 300 empleados en Barcelona. ¿La razón? Barcelona tiene mayor calidad de vida que la zona donde él comenzó. Y muchos de sus empleados, aunque cobran menos aquí que allí, al final viven mejor. También les resulta más sencillo reclutar talento… Esto es algo que nos dicen muchos clientes.
También hubo un crecimiento fulgurante de inversores rusos en Catalunya y la zona de la Costa Brava. ¿Sigue siendo así?
Para ser sinceros, el mercado ruso no nos ha interesado mucho. A veces hay inversores que tienen negocios muy volátiles, con dinero difícilmente trazable. Al final tenemos una responsabilidad en asegurar el origen de los fondos que llegan. En China puede resultar complejo, pero allí contamos con un equipo de nacionales que se ocupa de hacerlo.
Situémonos ahora en el próximo 1 de septiembre. ¿Cree que los precios del alquiler se van a desplomar tras 4 meses sin apenas operativa?
Yo honestamente creo que no. Pienso que si eso pasa será por que entramos en una crisis, y no será de golpe, sino que será gradual. Pienso que en julio mucha gente saldrá, porque tiene ganas de salir, y vendrán aquí. Y que esto animará el mercado, aunque ahora nos parezca imposible.
Quizás quienes tengan expectativas más a largo plazo esperarán un poco más… Algunos inversores van a querer ver cómo queda todo el mercado y luego saldrán a por oportunidades, pero muchos de los pequeños inversores vendrán igualmente a establecerse, a abrir sus negocios, a lograr que sus hijos puedan estudiar aquí o a tener una residencia española. Esta gente está esperando salir, y cuando lo hagan nos animarán un poco.
Ustedes habrán calculado ya cuánto les caerá la facturación por culpa del coronavirus. ¿Podrán superar el golpe?
Sí. A principios de marzo estudiamos qué nos pasaría en un escenario en el que no obtuviéramos ningún ingreso nuevo en 6 meses. También establecimos un plan de contingencias para poderlo superar. Nuestra previsión es que no tendremos problema en lograrlo.
Y usted y, si los tiene, sus empleados, ¿se han acogido a algún tipo de ERTE o regulación especial?
En nuestros planes estaba, primeramente, detener las inversiones a corto plazo y alargar los plazos. No pensábamos anularlas, simplemente dilatarlas en el tiempo. Nosotros íbamos a desarrollar una gran campaña de expansión por ciertos países donde no tenemos presencia, pero con la crisis hemos tenido que ralentizarlo todo.
Por otra parte, hemos hecho un ERTE y hemos rebajado la actividad en un 25%, porque debemos seguir dando servicio a los clientes y no podemos dejarlo. Actualmente somos 13 personas y necesitábamos a todo el mundo, con lo cual llegamos a la conclusión que lo mejor era reducir nuestras jornadas un poco. También hemos pedido un crédito ICO para poder aplazar los costes de estos 6 meses durante los próximos 5 años.
Los famosos fondos ICO han recibido un alud de peticiones. ¿Cree usted que puedan responder positivamente a todos los que los han pedido?
Esto no lo puedo saber. Hay que ser rápidos a la hora de pedirlos y los firmamos el lunes de esta semana (por la semana pasada).
