Director General de Forcadell

Óscar Gorgues

 Un nuevo ciclo en el sector inmobiliario.

 "El precio de la vivienda descenderá a partir del 2007"

 Forcadell crece gracias a su especialización como consultoría de inversión y gestión patrimonial.

Lunes, 03 de Julio de 2006
 Con casi medio siglo de experiencia en el sector inmobiliario, Forcadell desembarcó hace tres años en el que ellos mismos definen como "complejo mundo de la consultoría de inversión y gestión inmobiliaria".  Este servicio de asesoramiento al inversor, junto a la publicación de sus cada vez más influyentes informes semestrales sobre el sector inmobiliario, conforman los aspectos distintivos de la empresa catalana. Óscar Gorgues, director general, nos adelanta las conclusiones que se desprenden de su último estudio, que vaticina lo que parecía que nunca iba a llegar: la congelación del precio de la vivienda española. 
"En los próximos tres años, dado el exceso de oferta, es posible que los precios bajen de forma significativa en el período 2007-2009"


"La rebaja de los tipos de interés, teniendo en cuenta que lo que compra una persona es una vivienda, pero lo que realmente paga es una hipoteca, favoreció a que aumentase la demanda."


"De la misma manera que los patrimonialistas tienen un asesor fiscal, y un ciudadano tiene un médico de cabecera, es razonable contar con un consultor inmobiliario que sirva de guía a la hora de invertir o gestionar su acervo inmobiliario"


"Lo más característico del mercado inmobiliario español ha sido la exponencial profesionalización y el continuo desarrollo de los empresarios y promotores"


 
 ¿Cuáles han sido los factores económicos?
 
El importante crecimiento del PIB y el buen estado económico del país. La perspectiva de renta ha sido buena, y ha dinamizado la demanda. Por otro lado, en España hay una fuerte acumulación de riqueza: gente con capacidad financiera ha decidido invertir en el mercado inmobiliario. La caída de la bolsa, fruto de la crisis de las empresas tecnológicas, generó una cierta aversión al riesgo en los mercados financieros y mucha inversión ha ido colocándose en el parque inmobiliario.
 
 
¿Cuáles han sido los factores financieros?
 
La devaluación de los tipos de interés. De tipos del 13% se pasaron a tipos del 2,5%. Esta rebaja, teniendo en cuenta que lo que compra una persona es una vivienda, pero lo que realmente paga es una hipoteca, favoreció a que la gente accediese a demandar una vivienda. Cuanto más económica es una hipoteca, más facilidad de acceso tiene el demandante. Todos estos factores se han conjugado en positivo y han provocado este marco tan dinámico, y del que tanto se ha hablado.
 
 
Entonces, ahora los factores se conjugan a la inversa.
 
Sí, pero no va a producirse un cambio drástico, sino que será progresivo. Los inversores, de momento, ya están tanteando otros terrenos financieros porque el producto vivienda está caro y su rentabilidad ha bajado. Los tipos de interés también van a volver a subir.
 
 
Los jóvenes que demandan una vivienda accesible, ¿van a seguir teniéndolo crudo?
 
Acceder a una vivienda nunca ha sido fácil. Cada generación se queja de las injusticias que le toca vivir, pero es que nunca he conocido a nadie que me haya dicho lo fácil y barato que le resultó comprarse un piso.
 
 
Sí, pero la opinión pública, confabuladora o no, arremete contra el hecho de hipotecarse de por vida.
 
Vivimos en un entorno económico cambiante y esto dificulta que haya estabilidad. Es posible que la oferta y demanda del mercado se vayan compensado de manera progresiva. Si hasta ahora la gente ha podido acceder a la vivienda es porque el binomio tipo de interés-precio se ha ido compensando. Si suben los tipos de interés, el binomio puede que siga compensándose. Ya se verá. Lo que sí es cierto es que con la entrada en vigor de las nuevas leyes del suelo, se construirá un importante parque de viviendas de protección oficial que irá destinado a determinadas capas de la población con menor poder adquisitivo. Aunque no es inmediato, ni éstas estarán en los centros de las urbes.
 
 
Las personas son cada vez más movedizas, el ritmo de vida profesional así lo impone. Por esta razón, ¿puede ganar peso el alquiler de vivienda frente a la compra?
 
Nuestro país, por tradición, ha creído en la vivienda de propiedad. Simplemente por una cuestión de ahorro y protección, porque significa un seguro para la jubilación. Si una persona recibe una pensión regular y no tiene que pagar un alquiler, se siente más segura. El mercado de alquiler es necesario para una tipología concreta de cliente: parejas jóvenes, personas divorciadas o que se independizan, profesionales móviles… Alquilar no es una opción desacertada si se tiene una política de movilidad, y no de estabilidad.
 
 
¿Cuál es el estado actual del sector de oficinas en Catalunya?
 
El mercado de oficinas sigue siendo muy patrimonialista, existen pocas oficinas en venta. En Barcelona podemos encontrar oficinas de 18 a 25 euros al mes por metro cuadrado. Sin embargo, este mercado se encuentra en un proceso de transformación. Muchos edificios de oficinas del centro de Barcelona se han convertido en residencias, y cierta cuota se han desplazado a la periferia, a lugares como el 22@, la Ciutat Judicial o la Plaza Europa de L’Hospitalet. También encontramos muchos proyectos de promoción de oficinas que no se hallan en los niveles satisfactorios de ocupación. Proyectar fuera de Barcelona es un riesgo que muchos no quieren asumir.
 
 
Hablemos de Forcadell. Se están ganando el pan, el respeto y la diferenciación gracias a su servicio de consultoría de inversión y gestión patrimonial. ¿Van a seguir avanzando por esta vía?
 
Llevamos tres años actuando como consultoría inmobiliaria, y aunque cada vez tenemos más fuerza como tal, es un servicio al que le queda recorrido. En este tiempo, he constatado que el mundo de la consultoría es un círculo vicioso: siempre intentas mejorar y superar tu actividad, mientras que el cliente siempre te pide más y mejores servicios, porque sus necesidades son cada vez más complejas. La respuesta es sí: seguiremos creciendo. 
 
 
¿Cuál es su target ideal?
 
Forcadell quiere convertirse en la consultoría de los inversores no inmobiliarios, ya que muchos de ellos tienen grandes capacidades pero no están familiarizados con el sector. De la misma manera que los patrimonialistas trabajan con un asesor fiscal, y un ciudadano acude a su médico de cabecera, es razonable contar con un consultor inmobiliario que ejerza de guía a la hora de invertir o gestionar su acervo inmobiliario. 
 
 
Después de 20 años de carrera en el sector, ¿qué opinión tiene sobre el mercado y sobre su competitividad?
 
Lo más característico del mercado inmobiliario español ha sido la exponencial profesionalización y el continuo desarrollo de los empresarios y promotores. El sector ha alcanzado la madurez y ha ampliado su ámbito geográfico de actuación. En los últimos años, muchos de los promotores de tamaño medio y grande están exportando promociones a mercados emergentes como los de Europa del Este y Centroamérica. Es una tendencia que continuará.