Profesor del Departamento de Gestión Financiera del IESE

Josep Faus

 El sector inmobiliario español a examen

 "El sector inmobiliario está en proceso de desaceleración y tiende a una estabilización dentro del mercado"

 Cada familia es un inmueble y el descenso de la media familiar afecta a nuestro sector

Martes, 05 de Octubre de 2004
La máxima que reza “la experiencia es un grado” se hace patente en Josep Faus. Lleva ejerciendo la docencia en IESE casi medio siglo, siempre entorno a sus ámbitos predilectos: valoración y gestión del valor, gestión de riesgos financieros, sector inmobiliario y raíces locales de la competitividad internacional. Además de formar parte del claustro permanente de IESE, también ha colaborado con otras prestigiosas universidades como Harvard. Ha escrito varios libros relacionados con áreas de su interés, el último de ellos "Cómo interpretar la prensa económica y financiera" editado por Deusto en 1997.
 
“Hay que fomentar condiciones que favorezcan la creación de viviendas de alquiler, no caer en la incongruencia de intentar fomentar transacciones de compra o alquiler a base de la incentivación”

“El mercado inmobiliario se encuentra en constante fluctuación. Lo que hoy es caro mañana no lo será tanto y viceversa”

“El mercado inmobiliario depende de la construcción, que es uno de los motores de la economía de cualquier país”

“Cuando la economía de un país es fuerte el sector de la vivienda estará en consonancia y viceversa” 
 

En la sesión de obertura del Barcelona Meeting Point 2004, usted habló de la economía española y el sector inmobiliario. ¿Realmente se ha encontrado un nexo común entre ambos temas?
 


Se puede afirmar que existe una relación directamente proporcional. Es decir, cuando la economía de un país es fuerte el sector de la vivienda estará en consonancia y viceversa. El mercado inmobiliario depende en gran parte de la construcción, que es uno de los motores de la economía de cualquier país. Por eso, economía y vivienda siempre estarán ligados.
 


¿Las políticas de los diferentes gobiernos marcan la incidencia de la economía en el sector de la vivienda?
 


Sí. Las políticas urbanísticas son muy importantes en la evolución de la economía de cualquier país. Esto se puede aplicar a la economía mundial. En Estados Unidos las ciudades ocupan más terreno, son más espaciosas, motivo que favorece a los sistemas de distribución y a la compra en grandes superficies. En Europa sucede totalmente lo contrario, las grandes urbes están muy concentradas, por eso hay más tradición del pequeño comercio.
 


Si nos ceñimos a lo expuesto dentro de la feria Barcelona Meeting Point, puedo relatar, según ha analizado Xavier Vives, Profesor de Economía y Finanzas de INSEAD (Escuela Francesa de Ciencias Empresariales), que el crecimiento económico y las aglomeraciones urbanas vienen dados por unos factores determinados, que son los siguientes. La ciudad como centro de ocio y turismo, donde los principales referentes son los países del sur de Europa. Después hay otra tipología de gran urbe, que son aquellas con actividad económica y financiera: Londres, París, o ciudades del norte de Europa. Por último encontramos las ciudades con sede de innovación y desarrollo, los países escandinavos podrían ser ejemplos válidos. 
 


¿Qué otros factores más tangibles, repercuten en el mercado de la vivienda?
 


Durante estos últimos años se ha experimentado un crecimiento en el número de empleos, esto ha originado, debido a la fuerte demanda, un aumento notorio de los salarios. Otro de los factores que intervienen es la reducción de las familias. Cada familia es un inmueble y el descenso de la media familiar afecta a nuestro sector. Pero el factor más importante ha sido la demanda de viviendas por parte de los extranjeros pudientes (alemanes, ingleses...), que huyen de sus climas gélidos hacia el sur de la Península. España se está convirtiendo gracias a este fenómeno en la Florida del Mediterráneo. 
 


¿Es entonces, a causa de esta incipiente demanda, cuando se produce el fenómeno de la burbuja inmobiliaria?
 


Lo que actualmente está sucediendo se definiría con el término anglosajón overshooting. Es decir, una sobresaturación. No parece que dicha burbuja esté a punto de explotar, pero bien es cierto, que el sector está en pleno proceso de desaceleración y tendiendo a una estabilización dentro del mercado.
 


¿Quiere decir con esto que recomendaría a todas aquellas jóvenes parejas que precisan de un inmueble, que esperen un par de años?
 


Éste es un mercado que se encuentra en constante fluctuación. Lo que hoy es caro mañana no lo será tanto y viceversa.  Así que si se busca una ganga y se hace con tranquilidad, el planteamiento que usted propone es del todo válido y recomendable. Hoy en día la vida está supeditada al precio de la vivienda.
 


Cuando llegan periodos electorales, todos los partidos políticos se empeñan en prometer pisos asequibles destinados a gente joven. ¿Son del todo posibles estas promesas?
 


Esto tradicionalmente han sido habladurías. Lo que sí es cierto es que la creación de estas viviendas siempre están presentes en los Presupuestos Generales del Estado con cifras muy elevadas. Después depende del gobierno cómo invertir este dinero. Desde aquí aconsejaría unas pautas de actuación, que consistirían en crear condiciones que favorezcan la creación de viviendas de alquiler, no caer en la incongruencia de intentar fomentar transacciones de compra o alquiler a base de la incentivación.
 


La inmigración extranjera está alcanzando unas cifras récord. ¿Afecta al sector de la vivienda que estos inmigrantes vivan agolpados en los inmuebles?
 


De momento este tipo de inmigración no ha tenido mucho efecto. Los inmigrantes del sur no tienen el poder adquisitivo de los otros extranjeros que provienen de países del primer mundo.
 


¿Se prevé, en un futuro inmediato, una “guetización” de las ciudades europeas como sucede en Nueva York?
 


Éste es un tema más cultural que urbanístico. En mi opinión creo que los inmigrantes tendrán problemas para integrarse en nuestra sociedad, sobretodo los procedentes del norte de África, ya que tienen una cultura y una forma de vida más solitaria.