Director General de CB Richard Ellis Barcelona

Enrique Martínez Laguna

 La asesoría inmobiliaria como solución para la promoción de viviendas

 "La deslocalización afecta sobretodo al producto de nave industrial y al sector de oficinas"

 La tendencia del sector inmobiliario es la absorción de pequeñas empresas por parte de las grandes multinacionales

Martes, 05 de Octubre de 2004
 CB Richard Ellis es la primera compañía mundial de servicios comerciales de la propiedad inmobiliaria. Sus más de 300 oficinas se reparten en 50 países con alrededor de 16.000 empleados. Bajo el lema "Navegando hacia un nuevo mundo" pone al servicio del cliente soluciones inmobiliarias innovadoras a propietarios, inversores e inquilinos, avaladas por una experiencia acumulada a lo largo de 200 años. CB Richard Ellis España lleva 30 años funcionando en el sector y posee oficinas en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Marbella o Valencia.
 
”El turismo y la construcción son las actividades económicas que más contribuyen al PIB y por eso hemos tenido tanto protagonismo”

”En Europa hay dos niveles de empresas: las que están en el núcleo urbano por imagen, actividad y logísitca; y las que están en parques empresariales por su mínima relación con la ciudad”

”A día de hoy Inglaterra y España son las que economías más saludables de Europa”

”El mejor edificio de oficinas de Barcelona no puede competir en precio con el mejor piso”
 
 

¿Cuáles son los parámetros que marcan hoy día el concepto inmobiliario?
 


El inmobiliario, es un sector de actividad económica que en la contabilidad nacional se marca dentro de lo que es construcción. Pero independientemente de esto, es un sector que ha cogido dimensión y está en camino de una mayor profesionalización, ya que parte de unos mínimos más bajos respecto al nivel profesional de esta actividad en nuestro país. Es un sector relativamente joven y poco desarrollado y vemos que está experimentando un cambio brutal que en otros sectores se produjo hace años. 
 


¿De dónde parte esa profesionalización que cita?
 


Parte de la base. De que a nivel académico poco a poco le están dando una oportunidad al sector. No hay universidades con especialización en inmuebles, toda la gente que trabaja en el sector son personas hechas a si mismas. No obstante estamos cada día mejor vistos desde fuera y vamos por el buen camino para ser un sector de primer nivel.
 
 


¿La función principal de CB Richard Ellis sigue siendo la asesoría en materia de edificios de oficinas?
 


De oficinas, naves industriales, centros comerciales, residenciales, hoteles...
Para nosotros la parte residencial es una parte mucho menos tradicional. Por ejemplo, en Estados Unidos esta área es pequeña, pero en España, como el mercado daba las condiciones para poder hacerlo, dedicimos tener una actividad importante en el sector residencial y hoy representa un 20% de nuestra facturación.
 


Pero ustedes no se dedican a la promoción de viviendas ¿no es así?
 


No, en ninguna actividad. Nosotros somos consultores independientes del sector inmobiliario, permitimos dar salida a los productos de los promotores.
 


¿Está de acuerdo con que cada vez que se habla de la salud de la economía española se ponga el ejemplo del sector inmobiliario para examinar si estamos bien o en regresión?
 


El turismo y la construcción son las actividades económicas que más contribuyen al PIB y por eso hemos tenido mucho protagonismo. Hay una contribución muy fuerte como sector a la economía global. Esto tiene importancia y es objetivo.
 


Imagino que el hecho de pertenecer a una multinacional americana implica permanentemente rendir cuentas a un estilo de actuación...  
 


Como total multinacional cotizamos en la bolsa de Nueva York y existe un propietario, que es el máximo accionista. El presidente del Consejo de Administración es quién manda y los demás somos empleados puros de esta multinacional. El mundo está dividido en cinco regiones, nosotros formamos parte de EMEA (Europa, Medio Este y África), y dependemos de un Director General de esta región que está en Londres. Coincidiendo con la edición del Barcelona Meeting Point 2004, invitamos al Consejero Delegado Europeo, el Sr. Alan Froggatt e hicimos el Consejo de la Sociedad de España antes del evento. Nosotros somos una pequeña pieza más dentro de esta región. Yo dependo directamente del Presidente de la Delegación Española y éste, que forma parte del comité del Consejo Europeo depende del Consejero Delegado de Londres, y éste último depende del Consejo a nivel mundial. Es la típica estructura de multinacional americana.
 
 


¿Estaría de acuerdo con que la deslocalización está afectando al mundo inmobiliario?. ¿Cómo se afronta?
 


La deslocalización afecta sobretodo al producto de nave industrial, y también al sector de las oficinas. Es evidente que hay un efecto respecto a la demanda y el crecimiento del mercado industrial, que sobrepasa lo que es el análisis inmobiliario. Se tendría que ver bajo una perspectiva más macroeconómica o incluso como una región desarrollada frente a regiones emergentes europeas que son competencia cuando no lo eran antes. Lo que no podemos hacer es mantener el turismo y la capacidad productiva basada en mano de obra como hace 20 años. Cuando los costes laborales en España eran X, la renta per cápita en España nos permitía ser competitivos respecto a los alemanes. Pero hoy somos mejores que los alemanes, nuestro PIB está creciendo más. Incluso más que los franceses. A día de hoy los ingleses y nosotros somos los que tenemos las economías más saludables. 
 
 


Hay un debate abierto sobre si algunas zonas de España como Madrid o Barcelona habrían de mirarse como grandes ciudades de servicios...
 


Esto sería una gran oportunidad para el sector inmobiliario...
 


Implicaría más apartamentos, más complejos...
 


Tenemos muchas ventajas y zonas con unas condiciones perfectas de meteorología. Y regiones con una gran actividad cultural, además de facilidad en los transportes y la comunicación. Hay muchas empresas de valor añadido de servicios profesionales que reúnen las condiciones para estar en España. Lo que se tendría que hacer es potenciar la venta y el márketing de nuestras ciudades desde el punto de vista económico. Por ejemplo, Barcelona siempre se encuentra arriba en el ránking europeo de mejores ciudades, gracias a su calidad de vida y amplia oferta cultural y de servicios.Estos son los factores a explotar de cara a una campaña de marketing que fomenté la construcción en Barcelona. Hay que hacer lo que haría cualquier empresario si fuera propietario de la capital catalana. 
 
 


¿El pequeño agente inmobiliario desaparecerá a corto o largo plazo?
 


Este tema es un debate a todos los niveles en el sector inmobiliario. El sector está en un proceso de maduración y la tendencia es que las empresas grandes están creciendo y absorbiendo a las pequeñas. Cuando el ciclo se presenta más negativo que positivo ocurre que financieramente hay empresas que pueden desfallecer y son absorbidas por empresas de mayor magnitud. La desventaja que hay es que no hay empresas constructoras españolas muy grandes. Las que hay todavía no son tan potentes como las competidoras directas de Londres o París. Pero la absorción de pequeñas por parte de mayores es un proceso inevitable.
 
 


Ciudades como Barcelona, Madrid o París han llegado a los 6000 euros de venta por metro cuadrado por una residencia, algo que resulta escandaloso. Hablando en euros de alquiler ¿24 euros por metro cuadrado sería el precio escándalo por una superficie de oficinas?
 


El mejor edificio de oficinas de Barcelona no puede competir en precio con el mejor piso. El mejor piso está por encima, alrededor de los 8000 o 9000 euros por metro cuadrado. Mientras que la mejor oficina puede estar alrededor de 5000 euros por metro cuadrado, que es la capitalización de estos 24 euros. Si estos 24 euros los capitalizas a una rentabilidad del 5,5% o 6%, por la mejor propiedad de Barcelona, salen precios muy inferiores al precio de venta que está dispuesto a pagar un individuo por un piso en Paseo de Gracia. Por eso la zona de Paseo de Gracia se está reconvirtiendo en un lugar residencial cuando hasta hace poco era una zona de oficinas. Los edificios residenciales estaban a un precio que las oficinas superaban. Hoy pasa lo contrario.
 


¿Y ese cambio de orientación de Paseo de Gracia que ha implicado?
 


Pues que se convierta en un bulevard con residencias, algo nada negativo. Sería equiparable a los Campos Elíseos de París... Además a nosotros nos está permitiendo que las oficinas que se están destruyendo en Paseo de Gracia se desplacen hacia Diagonal Mar, Gran Vía, Mas Blau o Sagrera, a las zonas del nuevo crecimiento terciario de la ciudad. 
 


Entonces hablamos de Diagonal Mar o el 22@ como las nuevas muñequitas de los próximos años a nivel de superficie edificable...
 


Sin duda. Y perfectas para las empresas que necesiten establecerse en ciudad. En Europa hay dos niveles de empresas: las que están en el núcleo urbano por imagen, actividad y logística; y las que están en parques empresariales, superficies excelentes, sobretodo para empresas del sector primario que tienen una relación mínima con la ciudad.
Enrique Martínez Laguna
Enrique Martínez Laguna
Director General de CB Richard Ellis Barcelona