Director de Expansión de Don Piso

Emiliano Bermúdez

 Mirando con lupa la vivienda española

 "Se va a producir una desaceleración en el incremento de los precios, pero no una bajada real."

 El plan de expansión de Don Piso contempla la apertura de 300 oficinas en los próximos cinco años

Martes, 21 de Junio de 2005
 Con más de 21 años de experiencia tras sus espaldas, Don Piso es reconocida como la empresa líder del sector en la compra-venta de bienes y servicios inmobiliarios en España. La enseña cerró el pasado ejercicio 2004 con un total de 368 oficinas en el país, y cuenta con una plantilla formada por más de 1.400 empleados. En julio de 2001, Don Piso pasó a formar parte de Ferrovial Inmobiliaria, empresa propiedad de Ferrovial, lo cual les supuso reforzar su liderazgo. El plan de la empresa pasa por abrir 300 oficinas más en los próximos cinco años y expandir su negocio hacia latitudes foráneas. 
" Hemos tenido un crecimiento muy importante basado en la dinámica del mercado, y en la fuerza de un equipo muy emprendedor. "

" Queremos establecer sinergias con otras redes en Inglaterra para favorecer el hecho de que el producto de aquí pueda llegar al cliente inglés"

" La inmigración ha dejado de ser demanda potencial para ser demanda totalmente activa, puesto que los inmigrantes ya tienen capacidad para comprar. "

" Hay multitud de operadores en el mercado, muchos más de los que debería de haber. Esto genera una serie de prácticas inadecuadas que no aportan una buena imagen de marca al sector. "
 
 Lleva muchos años viviendo en Don Piso...
 
Sí, llevo casi toda mi carrera profesional en la empresa, empecé como delegado del departamento de comunicación y marketing, cuando la empresa sólo contaba con 3 despachos y la plantilla la formábamos 25 personas. He vivido casi todas las etapas de Don Piso, la más estimulante, cuando planeamos el plan de expansión de marca allá por 1997, cuando la compañía -una empresa familiar- contaba con tan sólo 30 oficinas. Ahora tenemos 400.
 
 
Menudo estirón.
 
Hemos tenido un crecimiento muy importante basado en la dinámica del mercado, y en la fuerza de un equipo muy emprendedor. 
 
 
En el 2002, Don Piso encontró una novia muy guapa, de nombre Ferrovial.
 
Cuando se produjo la absorción, Don Piso ya era una empresa muy importante en el sector. Pero francamente, Ferrovial nos ha aportado una mayor solidez, solvencia y también recursos para explotar mecanismos del mercado que hasta ese momento estaban un poco complicados.
 
 
¿Cómo se encuentra ahora el grupo?
 
Lo digo con toda la humildad del mundo, Don Piso se encuentra ahora en una situación de liderazgo. Si medimos el liderazgo desde el punto de vista del volumen de facturación, o de la presencia, o de la notoriedad de marca, o de la red de oficinas, o en cuanto a los sistemas de innovación de los mercados, o en la creación de productos... Don Piso es un referente y esperamos que lo siga siendo. Aún así, somos prudentes.
 
 
Su plan de franquicias les funcionó.
 
Sí, a partir del 97 se planteó que Don Piso fuera una empresa de ámbito estatal. Hasta entonces habíamos estado muy concentrados en el mercado catalán. Teníamos la necesidad vital de acometer nuevos mercados territoriales y poseíamos todos los ingredientes para hacerlo: el conocimiento, las personas, los recursos... Nos lanzamos a pensar en la estrategia para llevar a cabo un crecimiento que fuese lo más rápido posible y que tuviera en cuenta la retroalimentación de los recursos, ya que éramos una empresa cuya capacidad de inversión era limitada. Se diseñó una estrategia basada en tener una red mixta: tiendas propias y franquicias. 
 
 
¿Cómo es el trato con sus franquiciados?
 
Nosotros necesitamos tener una red que funcione y que perdure en el tiempo. Queremos franquiciados para muchos años, por eso los tutelamos y asesoramos siempre. Yo creo que el balance de los últimos años nos da la razón, somos la red de franquicias con menor rotación, sólo hemos cerrado ocho oficinas. 
 
 
¿Tienen diseñado otro plan quinquenal de expansión?
 
Contemplamos la apertura de otras 300 oficinas más en un plazo de cinco años. Es la prolongación de nuestro plan de expansión con el modelo mixto, y contempla también otro valor añadido fuera de España: Reino Unido. En el mes de setiembre vamos a tener una oficina de negocio en Londres. Necesitamos generar valor añadido para los franquiciados que tenemos en España, muchos de los cuales tienen una cantidad de producto muy importante cuyo público está en Inglaterra. Por ello queremos establecer sinergias con otras redes en Inglaterra para favorecer el hecho de que el producto de aquí pueda llegar al cliente inglés. Es una expansión cualitativa más que cuantitativa que se enmarca dentro de futuras fases de crecimiento.
 
 
¿Cómo se encuentra ahora el mercado español de la vivienda?
 
El mercado español se encuentra en una situación convulsa si se mira por una vertiente, preocupante si se mira por otra, buena, desde otro ángulo. Le voy a dar mi humilde opinión...
 
 
Dispare
 
El pueblo español ha pasado por una situación de demanda explosiva, que además tiene una justificación total. Hace años, antes de comprar un piso, había que pagar unos intereses al 16%. Muy poca gente estaba capacitada para comprar una vivienda. Gracias a la generación de los criterios de convergencia según el tratado de Maastricht, los tipos de interés bajaron de una manera totalmente exponencial. En diez años hemos pasado del 16% al 2,3% del tipo de interés del Euribor. A partir de esto, se produjo un incremento de la demanda brutal, que la oferta del momento no tuvo capacidad de absorber. Esto provocó el incremento de los precios. Y ése incremento se ha venido sucediendo, hasta el año pasado.
 
 
Y en la actualidad ¿cómo está el panorama?
 
La demanda se va estrechando. Por dos razones. Una: la gente que ha comprado ha dejado de ser demanda. Y dos: el precio es un factor muy limitativo de la adquisición. 
 
 
¿No hay factores de equilibrio?
 
Sí, dos, importantes: la inmigración, que ha dejado de ser demanda potencial para ser demanda totalmente activa, puesto que los inmigrantes ya tienen capacidad para comprar. Y dos: la demanda de extranjeros, y no sólo en producto de playa. Dicho esto, parece lógico pensar que los precios no pueden seguir esta dinámica. De hecho ya hay síntomas que evidencian que no van a seguir así. No creo que los precios vayan a bajar en términos reales, creo que lo que se está produciendo, y lo que se va a producir, es una desaceleración en el incremento de los precios, pero no una bajada real. 
 
 
¿Hasta cuando?
 
Hasta que los precios se sitúen un par de puntos o tres por encima de la inflación. Esta sería una medida buena para todos. 
 
 
¿Este proceso qué consecuencias va a traer?
 
Una limpieza del sector. Es un sector que se ha recalentado muchísimo. Hay multitud de operadores, muchos más de los que seguramente, con la regla de la lógica, debería de haber. Esto genera también una serie de prácticas totalmente inadecuadas, que no aportan un buen nivel de imagen de marca al sector, por lo tanto, pienso que esa limpieza va a ser buena y va a obligar a los operadores que queden a profesionalizarse, a aportar cada vez más valor añadido a la transacción del inmueble al consumidor final.
 
 
Un tema de moda: los micropisos. ¿Qué opinión le merecen?
 
No creo que sean una solución para el problema de la vivienda en España. Las soluciones deben ir por otro lado: incrementar la oferta, modificar el concepto de vivienda protegida oficial, seguir manteniendo el estatus de los tipos hipotecarios, y por soluciones que no van, si cabe, dirigidas al producto. Va a ser muy complicado cambiar los hábitos de comportamiento de la gente. Muy complicado que España se convierta por arte de magia en un país de alquiladores, o inquilinos.
 
 
Pero, la gente joven dinamiza el alquiler...
 
Los hechos ejemplifican que la gente joven utiliza esa primera vivienda de alquiler como trampolín o recurso para adquirir la propia. El componente patrimonial, el componente inversión, es algo que está muy arraigado en España. Quizá se cambiarán los tiempos en la decisión de compra, sobretodo si las personas jóvenes optan por el alquiler. Pero, volviendo a lo de antes, la solución al problema de la vivienda no pasa por hacer pisos pequeños. A mí esta opción se me antoja un parche. A la vista están las reacciones sociales, que no han sido las deseadas. 
 
 
Entonces la política de vivienda en España, ¿la aprueba?
 
Hay buenas intenciones. De momento, lo que ocurre, es que no existe concreción en las medidas. Estamos asistiendo a un brainstorming sobre las líneas de actuación en el plan de vivienda del Gobierno. Esperaré a ver cómo se desarrollan las acciones para brindar mi juicio y opinión.